存量资产提质升级 大健康赋能城市更新的湖南实践

2026 年，国内城市建设从增量扩张转向存量提质，城市更新成为区域产业升级的重要抓手。在湖南，大量存量文旅物业、老旧酒店、闲置土地面临业态老化、效益下滑的问题，而大健康产业的植入，正成为激活存量资产价值的重要路径。相较于新建项目的高投入、长周期，存量资产的康养化改造具备投入可控、落地更快、产业带动性强的特点，也成为本土产业投资机构重点布局的赛道。

扎根长沙自贸片区的国京聚富控股集团，是本土较早探索存量资产康养升级的投资机构之一。集团依托自身在康养文旅、医养运营领域的积累，通过股权合作、资产提质、业态重构等方式，为多个存量项目注入大健康产业动能，形成了可复制的存量康养改造路径，也为湖南城市更新中的产业植入提供了观察样本。

国京聚富的存量改造逻辑，并非简单更换业态包装，而是从资产价值重构出发，结合项目区位、资源禀赋与市场需求，匹配对应的康养业态，同时导入运营能力与产业资源，实现资产从 “物理空间” 到 “产业载体” 的转变。

大规模文旅存量资产的整体盘活，是集团最具代表性的实践方向。益阳黄家湖生态旅游度假区项目中，合作方持有 650 亩项目用地与七万余方存量物业，毗邻 3 万亩黄家湖水域，自然禀赋突出，但原有业态偏传统、运营动能不足。国京聚富与深圳市福中福房地产开发有限公司达成深度合作，通过股权绑定的模式，将资金、运营经验与产业资源注入项目，对度假区开展全方位升级开发，重点打造温泉康养、滨湖游乐、特色商业、高端旅居、演艺配套、星级酒店一体化的复合型康养文旅综合体。这种模式既盘活了沉淀的存量土地与物业资产，又通过康养业态的植入提升了项目的消费附加值与长期收益能力，同时带动周边乡村旅游与配套就业，实现资产价值、产业效益与民生效应的多重提升。

针对分散的中小体量存量酒店，集团则探索轻量化的康养化提质路径。传统度假酒店普遍面临客流季节性强、消费链条短、同质化严重的问题，大规模拆改重建并不现实。在衡阳南岳、江西石城等地的温泉酒店项目中，集团依托原有物业与客流基础，围绕康养消费需求重构服务场景，植入健康管理、理疗康养、养生膳食等内容模块。这种模式无需大规模土建投入，通过业态升级延长游客停留时长、丰富消费场景，进而提升项目的营收水平与抗风险能力，是存量度假酒店适配消费升级的可行方向。

面向城市核心区的存量土地资源，集团也在探索康养与城市功能融合的开发模式。围绕长沙存量土地的合作洽谈中，集团聚焦康养服务配套、健康消费场景的植入，结合周边社区需求布局社区康养、健康商业等业态，让存量土地适配城市消费升级的方向，释放土地的民生价值与经济价值。

从行业层面看，大健康赋能存量资产，是城市更新与健康中国战略的重要结合点。一方面，它解决了存量资产闲置、效益低下的问题，为城市产业升级腾挪空间；另一方面，也快速补充了城市与县域的康养服务供给，让居民能够就近获得多元的健康服务。

当然，存量康养改造也面临业态适配、运营落地、收益平衡等现实挑战。国京聚富的应对思路是坚持投运一体，从投资研判阶段就介入运营规划，避免重建设轻运营的行业通病；同时通过多元业态组合平衡收益周期，用长期运营能力保障项目的可持续发展。

整体而言，大健康赋能存量资产，正在成为湖南城市更新的重要方向。随着更多存量项目完成康养化升级，不仅能激活城市资产活力，也将推动康养服务的普惠化布局。以国京聚富为代表的投资机构，通过持续的实践探索，正在为湖南存量时代的产业升级积累更多可行经验。