从“烫手山芋”到“香饽饽”：流拍资产盘活方法论

在司法拍卖实践中，大宗资产、非标商业、破产重整物业等标的物因评估价格偏高、市场认知度不足或交易门槛限制，极易出现首拍流拍、二拍降价、变卖遇冷的困局。随着2026年《政府工作报告》将“盘活存量商品房”“去库存”写入“十五五”战略规划，如何让这些“沉睡”的流拍资产重新流动起来，成为行业关注焦点。

流拍困局：为何优质资产无人问津？

绍兴某12万平方米家居广场就是一个典型案例。2023年，商场背后的公司资金链断裂，14名申请执行人提起诉讼。法院依法启动不动产拍卖程序，2023年至2024年间进行了3次司法拍卖、变卖，结果全部流拍。“商场体量太大了，背后法律关系复杂，光是租户就有上百家。谁拍下来不仅要处理产权问题，还要接手商场的经营管理。”越城区法院执行局局长坦言，“意向买家都在观望，谁也不敢当这个‘接盘侠’。”

创新破局：司法拍卖之外的多元路径

面对流拍僵局，各地法院与商业拍卖机构探索出多元化盘活路径。佛山顺德区法院推出“流拍再买”模式，标的物经法定拍卖流拍后，在申请执行人同意下启动再处置流程，首例适用该模式的标的经20次出价、19次延时，以123.64万元成交，溢价率近10%，从恢复执行到成交仅用时60天。绍兴越城区法院对三次流拍的家居广场实施“强制管理”，引入“执行管理人”制度，参照破产管理人遴选机制引入专业管理团队，商场月销售屡破新高。

2025年，阿里资产推出“流拍再买”模式，聚焦多次流拍的沉淀资产，首例位于广州花都的标的经23轮竞价溢价约30万元成交。平台将起拍价较首次降低62%，显著降低参与门槛，并通过精准客户匹配激发市场兴趣。

商业拍卖：存量盘活的核心通道

流拍资产盘活的经验表明，商业拍卖正从传统司法拍卖的补充角色，升级为存量资产高效流转的核心通道。其核心价值在于：打破地域局限，依托阿里资产等平台8亿+流量实现全国精准推流；降低交易门槛，灵活定价策略与线上竞价激发市场参与；专业化价值挖掘，具备产业运营背景的团队能判断资产潜在价值、设计盘活路径。

喆祥拍卖的可复制经验

在这一赛道上，浙江喆祥拍卖有限公司的实践提供了值得行业借鉴的样本。作为阿里拍卖处置机构，该公司曾荣获全国房产类目金牌处置机构奖项（全国仅三家），并在杭州、诸暨设立线下网络竞拍接待中心。

其核心经验可归纳为几点：

一是前置尽调机制，面对流拍资产不简单挂牌，而是派遣专家团队现场考察，系统梳理资产核心价值点。诸暨逸乐城文化广场破产项目即是典型——该项目在市场“飘”了5年多，涉及多重纠纷、空置率高，此前多次流拍。团队深入现场，梳理出项目地处核心商圈、权属清晰等卖点，为精准营销奠定基础。

二是“拍卖平台+线上线下渠道”的矩阵式营销，以阿里资产、中拍平台等全国性平台为核心，同步构建微信矩阵、线下广告等推广网络。项目第一批资产上线后，续客不到一个月即实现溢价成交。

三是定向业态组合预招商与分块销售策略，针对大宗商业“整体吃不下、零散不好卖”的痛点，通过预先锁定业态意向方、分块降低交易门槛，有效激活市场。逸乐城项目从承接到首批溢价成交仅用时1个月，不到5个月内约1.2万方标的溢价成交，最高溢价达133%。

四是引入运营增值服务，推动成立业委会、引入物业及运营服务，让资产从“卖出去”走向“活起来”——苗大桶全国连锁总部等商户已入驻并启动装修，商业氛围逐步形成。

五是属地化服务与全国客源结合，已在长三角杭州、绍兴、上海完成3个城市接待展厅布局，背后“喆祥系”平台自运营的8万+客户数据库，覆盖300余家资金机构、200余家产业方，实现精准客群匹配。

流拍资产的盘活，需要的不仅是“挂牌”，更是“诊断—包装—推广—交易—运营”的全链条专业服务。当“流拍”不再是终点，而是盘活的新起点，中国存量资产市场正在打开更广阔的想象空间。